陈红艺：以客户为核心提升房地产资产运营能力

房地产业步入存量时代，盈利模式遭遇变革，多家品牌房企将业务重心从销售端转移到运营端，运营能力将成为房地产业的核心竞争能力。本期邀请到陈红艺校友，谈谈大资管时代下，如何提升房地产业的资产运营能力。

伴随“中国制造2025”战略实施，中国产业升级和创新创业的浪潮到来，客户需求在不断升级，对资产运营能力的要求也越来越高。在我看来，资产价值和资产运营能力的高低是通过客户反馈来体现的，做得好不好，客户说了算。无论是创新社区、市场导向还是完善服务，核心都是客户。

增值服务 从产业园区到创新社区

说起房地产市场，除我们一般意义上的居住房地产市场外，还有写字楼市场、商铺市场、工业房产市场等非居住类房地产市场。我所从事的房地产行业更偏向于非居住类房地产市场，也就是办公楼、产业园等。居住类和非居住类房地产市场区别非常大，两者的客户对象完全不同，运营模式亦很不一样。很多年前，就有人曾戏称：“做住宅的是小学生，做办公楼的是中学生，做商业的是大学生，做产业地产的是研究生。”虽然是笑谈，但也表明各个市场的难度不一。如今，房地产行业进入存量时代，行业对各个市场的要求也大不一样。

办公楼和产业园这两个市场跟整个时代的发展密切相关，它们都是以企业客户为主，而企业是受整个经济环境的影响最大的。存量时代，这两个市场有时供需平衡，有时供大于求，考验着企业的运营能力，需要我们长期对物业进行硬件和软件各方面的提升，转变思维，把“产业园区”当成“创新社区”来运营。

“创新社区”可大可小，一栋楼也可以作一个迷你社区，重点是将工作和生活进行配套：完善办公硬件，扩大绿化面积，完善商业配套设施，引入西餐厅、咖啡馆等各类轻餐饮门店，配备泳池、健身房、彩虹跑道、瑜伽馆等休闲运动设施，丰富社区工作与生活的形态。“创新社区”运营成功，我们收入的将不仅是办公房租，还有为创客服务的商业租金。由于有稳定的租金来源，就可以尝试产业地产与金融产品的结合，如资产证券化等；还可以从服务、产业投资为切入点，使自己从“房东”变“股东”。

需求升级 从以产业为导向，变成以人为导向

以前，我们做产业地产的时候，不论是设计建设，还是运营，都是以行业为导向，首先考虑房子给什么行业用，是给集成电路、IT，还是给生物医药，但很快就面临一些问题：就像比尔盖茨说过“微软的生命周期只有18个月”一样，行业变化的速度太快了，如果只以行业本身对物业需求（一般是硬件的需求）为导向，行业淘汰了，物业也面临被淘汰。因为硬件要改变需要很长时间。而要想及时跟上这个创新的时代，跟上飞速变化的需求，就必须在软件，及软性服务方面做文章。把“产业园区”，变成“创新社区”，把关注产业的需要，变成关注从事创新的人的需求上来。关注他们的需求是什么，在哪里。比如，科创人才需要怎样的“工作空间”；他们生活需要怎样的配套；如何才能激活他们的创新思维等等。比如，以前的办公楼里很少有健身房等休闲运动设施，但现在就有了，是因为人们对他们所工作的环境要求越来越高。随着80、90后成为职场主角，他们关心的，就是我们需要提供的。现在的80、90后的年轻人很注重工作与生活的结合，他们认为工作是为了生活，不是为了工作而工作，那么就要给他们一个融合工作和生活的空间。让他们能够“高效工作，精彩生活。”

当然，不论是产业园区，还是创新社区，产业链的打造是一直需要关注的，让产业形成集聚，使企业与其上下游沟通起来更方便畅通更有效率，也可以说，完善的产业链，是创新人群最大的需求。因此，当我们提供更便利的产业集聚条件、更受员工欢迎的办公环境时，好的企业自然会被吸引过来，其相关的企业自然也就更容易集聚。因此，在当下各种新行业不断涌现的大背景下，从“为产业服务”，转变成“为从事创新产业的人服务”，这样的转变才是适应市场变化的新思路。

提升价值 从基础设施到完善服务

资产价值和资产运营能力的高低直接体现在用户的反馈上，我们在客户心中的价值就体现在客户愿意付出多少租金。我们根据客户的需求去开发产品，提升服务，才能把资产盘活，通过运营，提升价值。

事实上，运营是两方面的要求，一是提升必要的硬件设施条件，此时技术的升级是关键因素。接着，是提升软性服务。软性服务比硬件提升难度大很多。创新的软性服务必须形成从基础服务，到产业服务，再到创新服务的完整体系。以弘源资产发布的“YES!小源”专业客服体系为例，它囊括了基础服务、产业服务和创新服务三大板块。基础服务以“为你做得更好”为核心，包含硬件维护、园区餐饮、班车服务、仓储服务、绿化景观、酒店配套、会展会议、拎包入住、公共前台、运动设施等；产业服务以“为你做得更多”为内核，为企业和政府之间搭建桥梁、提供政策辅导、指引政策申请、推进企业联盟、促进产学研对接、举办CEO俱乐部、开办联合工会、举行产业论坛以及行业沙龙；而创新服务则以“为你做得更专业”为内核，提供知识产权、投融资服务、促进上下游产业对接、助力产品销售推广、提供创业导师辅导等。弘源资产通过“YES!小源”专业客服体系，在助力企业价值增长的同时，也带动了区域产业的发展，从而带动了承载这些产业的资产的增值。

过去房地产行业重视开发端，忽略后期的运营管理，随着行业盈利模式的转变，大资管时代的到来，运营能力成为了提升资产价值的关键。在这个“大众创业，万众创新”的时代，在这个高新技术企业迅速成长的时代，对于每一个运营者来说，都是积极创新、寻求突破的时代。

校友档案

陈红艺，土木工程专业87级校友，弘毅投资招商总监、弘源资产上海区域负责人、上海润安置业COO。弘源资产是弘毅投资旗下的地产运营管理平台，为弘毅地产金融投资的存量资产提供全产业链、全周期的运营管理服务，是弘毅地产金融板块的重要一环。截至2017年10月，弘源资产管理不动产规模约100亿元。

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转载自：校友处网站